7月44城新房成交面积同比] -31%，环比-16%；14城二手房成交面积同比-5%，环比-17%。截至7日，7月44城新房累计成交面积同比-31%，环比6月同期-16%；全年累计同比-1%。其中，一线城市7月累计成交同比-16%，环比6月同期-5%，全年累计同比+21%。二线城市7月累计成交同比-22%，环比6月同期-17%；全年累计同比-4%。三四线城市7月累计成交同比-59%，环比6月同期-24%；全年累计同比-7%。7月14城二手房累计成交面积同比-5%，环比6月同期-17%；全年累计同比+41%。由于销售复苏较为疲弱，房企推盘意愿较低，据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积同比-24%，环比-29%，绝对量回归至5月水平，前7月累计供应面积同比-8%，受供应端制约，预期7月成交仍难有较大起色。
行业融资趋弱，年内债务到期规模趋缓。中指研究院监测，2023年6月房地产企业非银融资总额为716亿元，同比下降21.3%，环比增加33.2%。行业平均利率为3.00%，同比下降1.01个百分点，环比下降0.68个百分点。上半年累计融资金额4042亿元，同比下降16.3%。从融资结构来看，6月信用债规模占比46.5%，信托占比1.8%，ABS融资占比51.7%，无新增海外债。2023年7月到期债券余额为910亿元，其中，信用债占比为61.8%，海外债占比为38.2%。2023年内到期债券余额为4362亿元，其中信用债占比66.3%，海外债为33.7%。整体来看2023年行业偿债压力有所减小，单月到期规模都在千亿以下。
上半年土地成交缩量，分化现象加剧。根据中指院统计，22个集中供地城市整体推出面积同比下降39%，仅长春、武汉在低基数下同比保持增长，地方政府推地偏谨慎。从成交来看，22城住宅用地成交面积同比下降34%，22城整体溢价率8%，地价上限成交占比40%，低价成交占比49%，流拍撤拍率9%。房企拿地聚焦核心城市区位，土拍分化现象加剧，热点城市如合肥、深圳、厦门、成都整体溢价率在10%以上，地价上限成交占比在50%以上，无锡、郑州、沈阳、长春普遍底价成交，土拍情绪持续低迷。
业绩预告期来临，保利发展业绩表现稳健。保利发展率先发布2023年半年度业绩快报，公司上半年营业总收入同比增长24.9%，利润总额同比增长2.4%，归母净利润同比增长10.8%。公司上半年实现签约金额2368亿元，同比增长12.7%。公司上半年业绩表现稳健，全年业绩有望企稳回升。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。
