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出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/郝显
建发股份85亿配股融资被问询！
近日，上交所向建发股份下发了审核问询函，从八个方面提出了10多个问题对配股方案进行问询，直指融资必要性。从涉及问题来看，监管比较关注融资是否会流向房地产，或者被关联方占用。
近几年，建发股份逆势扩张，负债规模不断增长。为了冲规模，多次高溢价拿地。根据披露数据估算，2022年拿地均价与销售均价已经非常接近。未来能否保证利润，是个很大的问题。
建发股份85亿配股融资被问询
上交所问询函的问题可以分为几方面，一是资金是否流向房地产。
由于建发股份同时拥有供应链运营与房地产开发，在内部控制部分，监管要求公司“结合各类业务经营的独立性、相关内控制度及其有效性、本次募集资金具体用途等，说明是否能够保证本次募集资金投向主业而不变相流入房地产业务。”
2020年以来，建发股份其他应收款中往来款金额较大，并且快速增长，至2023年3月31日已达656.38亿元，其他应付款中往来款也达到295.41亿元。监管要求公司说明其他应收款及其他应付款中往来款的具体情况，是否存在资金占用。
此外，建发股份关联销售及关联采购金额均比较大，同时还存在大额向关联方拆出资金的情况。监管要求说明向关联方拆出资金的具体情况，结合拆出资金的原因及必要性、相关资金计息与市场利息的对比情况、拆出资金的帐龄及回款情况说明是否构成关联方资金占用或利益输送。
二是资金是否变相用于收购。
建发股份今年6月份发布了收购报告，以现金62.86亿元的对价收购美凯龙 29.95%的股份，而2022年美凯龙扣非净利润下滑62%。监管要求说明美凯龙经营业绩是否存在持续下滑风险，是否存在募集资金变相用于收购的潜在风险。
三是公司经营风险。
从2019年以来，建发股份一直面临增收不增利的问题，2022年营收相比2019年增长了146.95%，归母净利润仅增长34.34%，扣非归母净利润则下滑了10.5%。
与此同时，公司的应收账款逐年大幅增长，至2023年一季末已经达到171.39亿元。预付款同样大幅增长，2023年一季末已达到706.71亿元，存货则达到了3897亿元。公司2020年、2021年信用减值损失在2亿元左右，2022年已猛增至10.4亿。
监管要求建发股份解释2022 年信用减值损失大幅上升的原因，说明是否存在大额集中确认信用减值损失从而调节利润的情形。并且询问是否存在放松信用政策刺激销售的情形，大额预付账款是否构成资金占用。
四是财务状况及偿债能力。
截至2022年9月末，建发股份短期借款为 8.65亿元，一年内到期的非流动负债为 13.1亿元，其他流动负债为1.77亿元，长期借款为 31.48亿元，资产负债率为71.33%，速动比率为0.14。
监管要求说明剔除预收款后的资产负债率、净负债 率和现金短债比指标是否处于合理区间内。短期、长期偿债资金安排，是否面临较大的债务偿付风险。
建发股份逆市扩张之下：拿地成本高企 地产业务毛利率一再下滑
建发股份是一家以供应链运营与房地产开发为双主业的上市公司，这份问询函对于建发股份的房地产业务格外“关注”。
从营收构成来看，2022年地产业务收入为1364.93亿元，占总收入的16%。供应链运营业务贡献了6963.19亿元营收，占比为84%。
但是供应链运营业务毛利极低，2020年以来降到了2%以下，根据国盛证券研报数据，归母净利率维持在0.5%左右。供应链运营业务及地产业务对于归母净利润的贡献分别为64%及36%，地产业务可以算是公司的半壁江山。
建发股份为建发集团旗下A股上市平台，其地产业务主要包括子公司建发房产和联发集团，以建发房产为主。
2022年建发房产和联发集团合同销售额合计达到2097.25亿元，在克而瑞2022年销售榜上，建发房产排名由前一年的21名提高到第10名。
近几年公司逆势拿地，积极扩张。2021年建发股份全口径拿地金额达到1576亿元，2022年仍达1030.25亿元（权益口径拿地金额为657.91亿元），大部分集中在一二线城市。
根据中指院的数据，2022年建发房产拿地金额为544亿元，位于行业第四，仅次于华润置地、中海地产、保利发展。在今年4月份的业绩会上，建发国际（建发房产旗下公司）管理层更是表示2023年将新增2000亿货值的土地，同时要追求10%-20%的销售额增长。
扩张的同时，负债也在飙升。2019年建发房产总负债为1310.61亿元，联发集团为668.72亿元。到2022年建发房产总负债已经膨胀到3211.03亿元，联发集团则达到951.31亿元。供应链运营分部总负债也在快速增长，推动了公司总负债规模的增长。从有息负债来看，2019年建发股份有息负债总额为760.48亿元，到2022年底达到了1180.73亿元。
虽然现金短债比大于1，但是流动比率及现金比率在持续下滑。快速扩张下，公司的偿债风险究竟如何？
建发房产的逆势扩张，或多或少带有在行业出清背景下做大规模的动机，并且公司主营的供应链业务净利率较低，房地产业务扩张是短期内快速做大利润的最佳途径。但是在房价高位逆势扩张的风险也不容忽视。
根据年报披露数据估算，2022年建发房产拿地均价达到了1.86万元每平方米，而去年销售均价为2.12万元每平方米，拿地均价与销售均价已经非常接近。事实上，为了冲规模，建发在土拍市场多次高溢价拿地。高价拿的地未来能否保证利润，是个很大的问题。
近几年，建发股份地产业务毛利率已经在不断下滑。2019年以前毛利率一度达到30%以上， 2022年已经低于15%。地产业务毛利率大幅下滑，是造成建发股份近几年增收不增利的重要原因。
在问询函中，监管对于房地产业务的风险格外关注，要求披露“开发项目中是否存在推进困难而长时间暂停的项目”，同时披露开发成本、开发产品及成本的结转情况，并说明存货跌价准备计提是否充分。还要求公司回答是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况。建发股份的地产业务存不存在潜在风险扩散呢？
