来源：中国经营报
本报记者 黄永旭 西安报道
下半年来，我国房地产政策适时作出优化调整，密集出台的楼市政策让市场情绪得到提振。9月19日，楼市再传来新动态，武汉、无锡、西安同日宣布解除限购相关消息，将新一轮政策优化推向高潮。
武汉最新政策提到，取消该城市二环线以内住房限购政策，这意味着武汉全域解除限购。无锡市出台的新政，也是明确全市域取消限购政策。而西安市则发布消息称，“进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购。”
《中国经营报》记者梳理发现，进入9月，国内多个核心城市宣布放宽或者全域取消限购，执行了13年的限购政策开始在重点城市“退潮”。在优化限购政策的同时，各地还提出了全面实施“带押过户”、发放购房补贴等配套措施。
西安某房企营销负责人孔盛（化名）表示，优化限购之后，项目来电来访人数出现明显增多，置业信心显著提升。房企则抓住政策利好窗口期，推出多种优惠折扣，通过“以价换量”方式，促成“金九银十”销售旺季。同时，西安市场预期向好，看好今年四季度楼市发力。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，除了取消限购，各城市还应该因城施策，对限贷、限价、限售等政策都有所调整，实施较为宽松的房地产调控新政；在一线城市，普通住房标准也应该随房价动态调整；还要处理好租赁住房与产权住房的关系，根据人地房对应的原则，从供求平衡角度，从源头上做好房地产供应规划、土地规划、城市规划。
多地取消限购
去年12月以来，地方楼市政策开始松动，出现了公积金、首付、购房资格等方面的政策宽松。彼时，多个热点城市便将优化限购政策作为着力点，对限购政策做出尝试性优化。如今，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，本轮限购调整更为直接，出现了核心城市全面取消限购。
IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，当前各地出现的取消限购政策潮，是对过去房地产调控政策的调整和优化。在我国房地产发展历程中，政府对房地产市场的调控一直是一个重要的政策议题，在一段时间内限购政策成为楼市调控的重要手段之一。随着时间推移和房地产市场变化，限购政策也出现了一些问题和副作用，如限制了人们的购房需求、导致了房地产市场的投机行为和市场萧条等，所以当前出现的取消限购潮可看作是对过去政策的一种调整和修正，旨在使房地产市场更加健康、平稳地发展。
中指研究院监测报告显示，9月1日~19日，沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市出台新政，宣布全面取消限购。
9月12日晚，郑州市住房保障和房地产管理局等4部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，取消了郑州二环内限制性购售政策，同时首套付款调整为不低于20%，二套首付款比例不低于30%。
事实上，在2023年4月，郑州就优化了楼市政策，其中调整了限购范围，二环以外区域不再限购；同时，限售政策调整为以网签或契税缴纳或不动产权登记，三者任一满一年可售。
时隔5个月，郑州也由二环内限购，调整至如今全市域取消限购。
柏文喜表示，从目前全面取消限购政策的城市来看，这类城市房地产市场供求相对于一线城市来说较为平稳，房价上涨的压力也较小且去化压力较大，政府更容易考虑取消限购政策转而鼓励购房。
中国房地产数据研究院院长陈晟认为，当前房地产市场供需关系发生了转变，很多城市商品房库存去化周期已经超过20个月，这是供大于求的一个标志，因此全面取消限购是政府基于去库存、促消费的考虑。
西安房地产行业资深分析师朱郁认为，优化限购政策有利于提振市场信心、释放购房需求、优化房地产结构调整。但因城施策下，市场短期观望与消化政策有一个过程，阶段性的政策强刺激的同时，更需要长效机制予以调控平衡。
进一步释放住房需求
8月底，“认房不认贷”政策出台，9月1日，北上广深4个一线城市宣布全面实施“认房不认贷”后，多地纷纷跟进落地，“卖一买一”需求加速释放，限购政策、限购区域范围成为“认房不认贷”落地中，置业者共同的视线焦点。
据诸葛数据研究中心不完全统计，9月1日~19日，苏州、天津、长沙、杭州、厦门、西安等10余城放松针对局部区域、群体或房源类型的限购。
9月19日，西安市住建局发布消息称，西安组织召开了促进房地产市场平稳健康发展工作会议，提出了优化限购范围、全面推行“带押过户”等6条工作部署。其中，“进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购”，居于首要位置。
此次西安市将二环以外区域取消限购，意味着政策调整后，限购区域仅剩碑林区、莲湖区、新城区、未央区等部分地区。
柏文喜认为，如今部分城市的核心区域楼市潜在需求较大，许多优质房产仍具备避险投资功能。为了在不引发大幅度房价上涨和市场格局剧烈重构风险的前提下，实现房地产市场的稳定发展，政府需要采取更加精细的调控措施，如局部调整限购政策。
陈晟表示，对于一些一线城市和部分强二线城市的核心区域，商品房存货去化周期相对较短，去化压力相对较小，供求关系处于一个紧约束状态，因此，政府在优化限购政策时，需要观察供需关系是否匹配，从而逐步放松或者区域放松限购。
“限制性措施本身对楼市是一种约束，在供需关系出现矛盾，要优先保证一部分人的购房权利的时候，才会出现限制性的非市场化措施”，陈晟认为，目前在供需关系得到相应的调整之后，限购限售类非市场化措施的退出具有积极意义，房地产市场还是要恢复到市场化调整的状态。
赵秀池表示，取消限购从一定程度上会释放一些住房需求，尤其是那些因限购没有资格买房的住房需求释放，但取消限购也是一把双刃剑，取消限购的背景意味着住房已经供过于求，房价已经出现下跌趋势，未来这些取消限购的城市能否实现供求平衡，促进房地产平稳健康发展，还取决于当地能否宜居宜业，能否吸引人口长期定居下来，从源头上增加住房需求。
楼市预期向好
中央政治局会议提出适时调整优化房地产政策以来，我国房地产市场迎来一波密集的重磅政策调整，“认房不认贷”、降首付、降利率、解除限购等政策接连出台，各地因城施策，跟进推出了多项具有针对性的扶持性政策，来提升市场活跃度。
在西安优化限购消息发布6天后，9月25日，西安住建局官方微信公众号发布《住房交易政策调整相关问题解答》，其中明确了调整后西安限购区域为二环以内，而且明确住房限售区域未做调整，并解答了居民购房条件、登记、摇号等相关问题。
“在限购解除之后，项目来电来访，特别是来访率有明显的提升，大概个案的项目基本上提升会在15%~30%这个数据区间。”孔盛表示，增多的来访客户包括两类人群，一类是此前对市场看空或者是看跌的群体，政策释放利好后，对他们的信心有很大的提升，这一部分群体就走出了观望区，开始进入市场项目当中看盘。
“第二类就是西安外围城市看房人群，比如说陕北、河南、甘肃、山西等西安周边城市购房者也开始进入西安市场进行置业选择。外地人群进入西安不是个案，经过和同行交流，大概有几十个楼盘都出现了这样的典型性现象。”孔盛说。
西安龙湖集团项目相关知情人士透露，西安取消二环外限购，首套房首付比例20%后，可以很好满足青年人才、刚需及改善群体的置业需求，新政实施后，龙湖高新云河颂、香醍砚熙台等多个售楼部相比之前电话咨询量、客户到访量明显增多，特别是改善大户型关注度明显提升；限购政策后的首个周末，项目到访数量超过前期的一倍有余，有超过三成的客户是首次到访就直接认购，购房者的置业需求和信心正在逐步修复。
在新政之后，购房者信心得到提升，房企方面也抓住政策利好期，加快了推盘节奏，并推出多种购房优惠折扣，开启促销热潮。
9月27日，西安住房意向登记平台显示，城六区及长安区共有19盘正同时进行意向登记，其中高新区推盘最多，共有10个楼盘开启登记，而10盘已有6盘登记飘红。
孔盛表示，当前意向登记平台楼盘扎堆登记，也说明限购解除之后，房企都加紧了推盘的速度，加快了报建进度、开发进度以及供货节奏，寄希望于踩准市场的政策利好期。
此外，记者了解到，目前西安很多在售楼盘推出多重优惠，“认购99折”“赠送精装修”“减免物业费”等多种促销活动集体上线，进一步降低实际购房价格。
“房企都比较看重这次的政策，认为未来西安市场仍然有新的发力点，或者说是比较好的一个市场预期，应该说今年四季度和明年市场还是比较向好。我们跟同行进行了很多的交流，大家都比较看好政策系列组合拳出台之后，对整个市场进一步的刺激和影响，肯定会带动相应的一些置业消费需求。”孔盛说。
