中信证券发布研究报告称，首予深圳国际（00152）“买入”评级，预测2023-25年归母净利润为22/34/37亿港元，对应EPS预测为0.92/1.42/1.55港元，目标价9港元。公司着力打造城市配套开发运营国企力量，重点打造“水陆空铁+智冷”节点物流网络，稀缺的物流园资源通过大小闭环实现价值重估，2023~24年公司或迎业绩修复期叠加高股息，目前估值非常具有吸引力。
中信证券主要观点如下：
作为深圳市唯一的交通、物流为主的国有产业集团，公司物流园网络资源稀缺，该行预计2023年公司净利润或同增83%，对应近8%股息率。
公司成立于1951年，不断探索后确定“现代物流+收费公路”主业，并向全链条延伸。公司收费公路及大环保业务、物流园贡献净利润主要部分，其中物流园区特有的大小闭环商业模式，将持续释放公司优质资产价值。公司现代物流业务以打造“大湾区顶尖、全国一流物流产业综合服务商”为目标，立足深圳、深耕湾区、积极布局全国。截至2023H1，公司物流园运营面积超450万平米，排名全国第8，90%为高标仓。同时公司通过控股子公司持有收费公路权益里程643公里。2023H1，受非经错期和财务费用影响，公司归母净利同比下降84.2%，但同期高速公路&物流园主业净利润正增长，凸显主业经营韧性。考虑未来政策托底持续发力的预期，该行预计2023年公司净利润或修复至22亿港元。
公司物流园运营专注高标仓紧供给市场，预计市场供需缺口持续存在“投建融管”小闭环滚动发展，未来3年净利润年化贡献或达7~9亿元。
高标仓设施供给长期稀缺，目前我国高标仓存量在物流仓储面积中占比仅9%，未来仍存在较大提升空间；需求端，电商发展带来仓储物流需求稳定，预计高标仓供需缺口将持续存在，公司有望持续保持领先地位。同时腹地经济支撑尤为关键，电商份额的持续扩张、深圳地区经济高速发展和完善的交通网络布局有望不断催生高标仓需求。该行预计2023~26年公司小闭环重点项目将逐步释放效益，公司预计深圳（龙华）黎光数字物流港与深圳（盐田）综保区数字物流港将于2023年投入使用。同时公司通过置入物流产业基金和公募REITs的方式实现资产证券化，推动公司物流港运营管理规模快速扩张，该行预计2023年公司物流园证券化实现净利润3亿左右，且未来有望持续贡献收益，预计2023~25年物流园业务年化贡献利润或达7~9亿元。
“投建管转”大闭环实现物流园资产价值最大化，尽享城市功能转型红利。
前海项目（一期、二期）或贡献净利润140~150亿左右，华南物流园项目转型升级提上日程，成例在前、韧性可期。“投建管转”抓住城市化进程机遇，通过土地变性和更新改造、开发运营，推动物流园区项目转型升级实现相关资产价值最大化。前海项目为公司首个独家成功实现大闭环商业模式的项目，截至2022年底，前海项目已经为集团带来超过115亿元的净利润，包括前期土地整备获取税前收益81.8亿元。2017~2021年“投建管转”大闭环商业模式分别贡献净利24.4/21.87/35.53/8.46亿人民币，料2023年该项业务贡献非经常性损益16亿港元左右。2023年9月29日，深圳市规划和自然资源局对华南物流园部分地块进行调整，该行认为华南物流园升级改造正式提上日程。2023年10月31日，公司发布公告，与深圳市龙华区城市城市更新和土地整备局等各方签订土地整备协议，该行测算不同住房均价工况下，华南物流园项目一期未来有望为公司贡献净利润152.2~182.7亿元。
港口网络持续完善，大环保及高速公路业务料将逐渐恢复。
公司港口业务由南京深圳国际港口发展有限公司统筹经营，公司致力于成为具有市场竞争力的内核港口运营服务商，该行测算2023年港口业务或贡献1.1亿元利润。进入“十四五”期间，我国环保行业政策力度不断加大，2023年以来高速公路行业车流量恢复迅速，其中中秋国庆双节期间全国高速公路日均车流量为6043万辆次，较2019年同增20.8%。综上，该行预计公司大环保及高速公路业务，将逐渐恢复，预计2023年将贡献利润11亿港元。
风险因素：物流园区项目建设进度不及预期；高速公路车流量恢复不及预期；全国经济增长低于预期；住宅项目及公寓项目销售不及预期；高标仓出租率低于预期；房价大幅下降；物流园区资产证券化进度低于预期。
