文|谢九
来源|三联生活周刊
春节前，北上广深的楼市先后松绑，一线城市的限购坚冰终于开始融化。多年以来，一线城市设置了极高的购房门槛，如果一线城市全面解除限购，你会去一线城市买房吗？
按照四大一线城市的松绑政策，广州解除限购的力度最大，120平方米以上的住宅不再设置任何限购，对于外地人全面放开；其次是深圳，降低了外地人购房的门槛，社保缴纳年限从5年降至3年，本地户籍不再要求落户、社保和个税年限。
上海和北京解除限购的力度相对较小，但是也打开了限购的口子。上海连续缴纳社保或个人所得税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外购买一套住房。在此之前，上海市的这条政策只对已婚人士开放，调整之后向外地的单身人士打开。
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北京在通州地区放松了限购。前些年，通州成为北京的副中心，为了抑制通州的房价炒作，2015年起，通州执行了最严厉的“双限购”，不仅要满足北京的限购政策，还对通州另外设置了限购。而最近，通州终于放松了限购，只要满足北京的限购政策即可，不再做额外要求。
从四大一线城市来看，目前解除限购还处于挤牙膏状态，并没有一次性大幅放开，不过，如果房地产市场继续下行，预计一线城市最终全面解除限购也只是时间问题。
那么，问题的关键是，如果一线城市全面解除限购，就能够拯救楼市吗？或者说，限购全部解除之后，就能吸引大量本地甚至外地人来一线城市积极买房吗？
解除限购对于房价到底能够起到多大的刺激作用？不妨换一个角度来观察，那就看曾经的限购对于控制房价上涨起到了多大的作用？
我国对楼市实施限购最早始于2010年。当年国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”限购从此成为我国楼市的重要组成部分。
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那么，从2010年诞生迄今10多年时间，限购政策是否真的遏制了房价上涨呢？从我国房价的实际走势来看，显然并没有。尤其是在2016年，国内房价更是迎来最猛烈的一次上涨，很多城市房价在一两年之内翻番，由此催生了“房住不炒”政策的出台。
如果说限购政策并没有从根本上控制住房价上涨的势头，那么，反过来看，现在解除限购，也不会对激活楼市起到太大的效果。
无论是当年的限购，还是现在的解除限购，楼市调控政策之所以对楼市的无法走向产生根本性影响，主要原因在于，这种调控政策属于逆周期调控，或者说逆趋势调控，但是真正决定楼市走向的，最终还是由市场力量来主导，而不可能是各级地方政府的调控之手。
所以，在中国楼市20多年的发展历史里，有人用半开玩笑的方式点出了买卖楼市的精髓——如果按照政府的调控指挥棒反向行动，往往是最正确的选择。当政府不让你买房的时候，就要尽量多买，反之，当政府鼓励你买房的时候，就要尽量谨慎。
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这虽然看上去是玩笑式的段子，但其实蕴含了深刻的哲理，因为政府的很多调控通常和市场走势相反，普通民众如果将政府调控当做反向指标，其实就是遵循市场的走势。那么，从长期来看，楼市的走向最终取决于市场还是调控之手，其实答案不言而喻。
更具体来看，在过去房价上涨的周期里，限购之所以无法遏制房价上涨，原因是市场的主要矛盾是供给不足，房子是稀缺品，政府如果真想控制房价上涨，就应该大力增加土地供应，加大房子的供给，这样才能从根本上解决房价上涨的矛盾。但是很多地方政府其实都是反其道而行之，一方面控制土地供给，以饥饿营销的方式抬高地价，进而拉高了房价；与此同时，地方政府却在需求端发力，试图通过限购的方式来给楼市降温，显然抓错了楼市的主要矛盾。
随着中国房地产市场的供需关系发生重大转变，现在楼市的主要矛盾已经从供给不足转向了需求不足，包括一线城市在内，很多地方政府都不得不解除限购，试图释放需求。限购能够对楼市起作用，需要一个重要的前提，那就是市场上确实还有很多需求，而且被限购挡在大门之外，在这样的背景下，限购之门打开，门外的需求就会蜂拥而进。
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但问题的关键在于，在限购的大门之外，其实并没有太多的需求。中国房地产市场经过20多年的高速发展之后，早就度过了短缺时代，无论是人均住房面积，还是人均住房套数，都已经处于很高水平，买房的需求其实已经被过度透支，不仅这一代很多人已经不需要买房，甚至下一代人都会坐享好几套住房。而且，现在很多人不仅不买房，甚至开始以大换小的反向操作，将现有的大房子换成更小的房子，通过住房降级套现出部分现金。
解除限购，虽然的确能够让部分刚需人群具备购房资格，但是真正能够释放的购买力，将远远小于预期。
去年11月，厦门市全面放开了限购政策，按照国家统计局的数据，解除限购的当月，厦门的二手住宅价格同比下降了6.5%，环比下降了1.3%；放开限购的第二个月，厦门的二手住宅价格同比下降了7.1%，环比下降了1.2%。可以说，全面放开限购，在厦门市几乎都没有激起一片浪花，反而加速了房价下跌。
厦门的房价排名全国第四，是当之无愧的房价一线城市。厦门放开限购后的房价走势，也基本上给其他一线城市提前给出了剧透——即使放开限购，也不会有太多人去买房。
